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1: 海江田三郎 ★ 2017/02/22(水) 09:28:05.23 ID:CAP_USER
http://www.asahi.com/articles/ASK2P5HZ6K2PUTIL04V.html

 家賃収入は10年間変わらない契約でアパートを建てたのに、6年後に減額されたとして、愛知県の男性(80)が22日、
サブリース大手「レオパレス21」(東京都)を相手に、減額分の支払いを求める訴訟を名古屋地裁半田支部に起こす。
同様の減額事案は全国で相次いでおり、少なくとも100人以上のオーナーが一斉提訴を検討している。
 サブリースは、オーナーが建てたアパートを業者が一括で借り上げ、空室に関係なくオーナーに一定の家賃を支払う仕組み
。しかし、思うように入居率が上がらず、オーナーへの支払いを減らし、トラブルになるケースが相次いでいる。
国土交通省は昨年9月、契約時に「将来的に家賃が減る恐れがある」との説明を業者に義務づけた。

 訴状などによると、男性は愛知県知多市に2階建てアパート(20戸)を建て、2005年1月に同社と
月額77万7800円のサブリース契約を結んだ。同社は「30年間、賃料は減額しない」と説明。契約書では
「賃料は当初10年間は不変」と明記されたが、経営難を理由に11年10月に約10万円の減額を求め、男性はやむなく受け入れた。
だが業績の回復後も家賃は戻らないことから、男性は家賃の増額と、交渉を始めた16年7月からの差額約81万円の支払いを求めている。

 一部オーナーで作るレオパレス・オーナー会(名古屋市)によると、同様に減額された会員100人以上も訴訟を検討。
前田和彦代表は「倒産すると言われ、やむなく減額を受け入れた人がほとんど」と話す。
 同社の広報担当者は「家賃を増額した例もあるが、当物件は近隣の相場と比較しても妥当な家賃と考えている。
裁判所の調停による解決を目指したが、先方が取り下げた」としている。(峯俊一平)

引用元: http://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1487723285/

5: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 09:33:40.17 ID:U5+6bNs4
途中で勝手に変えるのは契約違反だろ
そんなこともわからんのか
バカジャネーノ

6: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 09:35:05.07 ID:uGcFZCJh
どうせ特約に市況が大きく変わったら云々書いてるんじゃないの

9: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 09:37:26.01 ID:2CnLAJMN
10年以内に下落は契約違反だろうけど
10年経って家賃相場があがればレオパレスが儲かり
下落すればオーナーが被るシステムだろ

株式転換な債権にもこんな仕組みあったろ
株価上がれば利息大、株価下がれば株式に転換みたいな

10: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 09:38:55.50 ID:dvW/+zBt
これはダメだろうな
契約にきちんとかかれてて、一方的に下げたのなら当然の処置
>契約時に「将来的に家賃が減る恐れがある」との説明を業者に義務づけた
別に義務付けつ必要無くないか?契約書に記載すれば言いだけだし
それだと元々の
>家賃収入は10年間変わらない契約
この契約や文言自体が可笑しな話だろう

14: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 09:39:52.67 ID:gq4B/9GZ
>>5
当然、お互いの協議を持って変更可能という条項があるんだろう。
そこを付いて「会社が潰れるから減額認めろ」と減額を認めさせたのに
業績が回復しても「つぶれなくなったなら元に戻せ」はガン無視、
というのが今回の裁判。

法律で言えば、レオパレス側は不適切だが違法ではないくらいの感じ?
会社再生で債権放棄させて復帰したら債権が回復するかというとそんなことは
ないのと同じで、減額を認めた以上そこで話は終わりなんだよね。
減額を認めさせる根拠となった「会社が潰れそう」がどこまで正しかったか、
あたりが争点かな。恒久的な減額ではなくて業績回復までの一時措置に
しなかったほうにも問題がある。アパート経営者は消費者じゃないんだから。

19: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 09:46:20.01 ID:uyXS+QUz
階建てアパート(20戸)を建て、月額77万7800円のサブリース契約。
経営難を理由に11年10月に約10万円の減額を求め、男性はやむなく受け入れた。

 10万程度の減額で裁判とは
 賃貸経営なめてんのか?

こんな「30年間、賃料は減額しない」なんて
都心でも厳しいのに...
愛知県知多で何言ってるんだか

24: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 09:54:16.31 ID:QVAuoI1J
契約解除して地元の不動産屋に管理を任せればいいのに
サブリースみたいな姑息な不動産経営やめろよ

25: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 09:56:05.56 ID:lDHD7eOX
契約で決まってるなら減額を受け入れなければいいだけじゃないの?

26: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 09:57:10.72 ID:uKNLwJIl
契約書を誰が読んでも
10年目以降はどうなるかわから無いって読めるね
家賃減額認めたらんなら諦めろしょうがない

31: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 10:02:19.31 ID:WhjlbuO/
業績悪いから仕方なく減額に応じたのに
業績回復しても全く戻す気がない
から訴えられた

34: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 10:07:45.51 ID:uyXS+QUz
現在、新規のオーナーは負け戦だよ
東京でも、よっぽど優良な場所でないと
数年で破綻する可能性が高いもの

80年代に建て、荒稼ぎできた時代とも違う
当時建てたオーナーが借金を返し終わり
現在は減収でも土地と物件をメンテが守れる程
その稼ぎでも、御の字なんだから

35: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 10:07:53.48 ID:aaZ06v9x
こういうことになるってわかりきってたからな

裁判での勝ち目は恐らくないから潜在的負債を計上しなけりゃならないだろうけど
会社維持できるのかね?
監査法人どこだろ

39: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 10:15:37.76 ID:3VmXRfyK
これ民法上借主有利で賃料減額をしない条項は無視できるってやったなかったか?

40: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 10:17:23.71 ID:mqYuTgH0
>>35
逆だよ。
裁判でレオパレスは勝てる。
判子押した時点でオーナーの負け。

42: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 10:20:35.02 ID:HksGG9ln
レオパレスはお前らの書き込みの影響でずいぶん品質上がってるから
将来は防音など品質が良いと人気になると思うよ まじでw

43: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 10:21:02.77 ID:QVAuoI1J
>>39
借主はレオパなんだけどレオパ有利なのか?
ふつうなら差額を供託して裁判だけどこの場合分からん・・

48: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 10:26:59.88 ID:vlz9bHyc
レオパレスって後輩が無料LANにひかれて入居したけど
ネトゲはできないのでムカついてPCでWindows共有フォルダ開いたら
隣の部屋のPCの中が見えたって伝説があったな

50: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 10:29:47.61 ID:OxeVfyCk
本当に儲かるなら銀行から資金借りてレオパレスが物件立てればいい
それをやらないでCMバンバン流してる現状みれば判るだろ

順調に契約で埋まればリターンは還元するんだろうから詐欺とまでは言わんけど、
リスク負担を自社ではなくカモ大家にかぶせようとしてるのは見え見え

52: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 10:36:14.16 ID:uyXS+QUz
賃貸マンション、テナントの経営をすればわかる
10年間、変わらぬ家賃収入など
ありえない

58: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 10:44:25.61 ID:QVAuoI1J
都会のコインパーキングでもこんな話結構あるんだよなあ~
気を付けてね

61: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 10:48:14.79 ID:uyXS+QUz
都心の新規で建てた貸し物件をみると
オーナー達の焦りが観えて悲しくなる
洒落た外観の建物ほど、維持管理が厳しい
守ってきた土地を数年で手放さねばならない現実...

62: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 10:49:09.99 ID:cLTlYMgw
無理にレオパレスに管理してもらう必要ないのに
管理会社なんかいくらでもある倒産させればいい
だいたい20戸で77万って時点で安すぎて話にならん

63: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 10:52:42.67 ID:QVAuoI1J
>>62
愛知だぞ!知多だぞ!
舐めないでください

95: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 13:22:12.48 ID:krIouxAN
はっきりいって、アパート経営って、魚釣りみたいなもんで
いい漁場、いい道具さえあれば、待ってても確実に釣れる。
のんびり待ってるように見えるから、不労所得とか言われるけど、
ほとんど立地と初期投資額で儲かるかどうかが決まるから、土建屋の言いなりで建てるなんて愚の骨頂。

101: 名刺は切らしておりまして 2017/02/22(水) 14:39:20.67 ID:WIL1xUau
>>39にあるとおし、契約書にどう書いてようが、
「家賃を減額しない」という契約は無効です。
逆に「家賃を増額しない」というのは有効。
もちろん大家はそうなこと知らないのだろうが、
事業主である以上、消費者として保護されないから、
知らないお前が悪い、と言われて終わりになってしまう。

借地借家法は基本的に弱い借主を守るためにあるのだが、
強い立場の大企業が借主になることを想定してないから、こんなことになる。

>>47
争う余地があるとしたら、公序良俗違反を持ち出すしかないと思う。
もし最高裁が「サブリース大家は消費者」みたいな判断をすれば、
サラ金の過払い利息のようなことになると思う。